право на строеж

[zmeyan]

Кратко въпросче:
Установено право на строеж върху парцел от 300 кв.м, но се построи сграда само върху 100 кв. м. Правото на строеж е безсрочно.
В нотариалния акт към сградата е посочено, че правото на строеж е върху 300 кв.м. (целия парцел)
Ако сградата е издигната преди повече от 50г и върху останалите 200 кв.м. няма друга сграда (двор) за тях запазва ли се правото на строеж?

[zmeyan]

не, не ми е ясно защо в нотариалния акт ще е записано, че въпросното жилище се ползва с право на строеж върху 300 кв.м., а самото жилище е разположено върху 100 кв.м. Може би трябва да гадая вурху кои 100 кв. м. от парцела има право на строеж?
И най-вече не ми е ясно, възможно ли е след като едно вещно право е записано чрез нотариален акт в патримониума на дадено лице, да се променя обема на вещното право и неговия носител, без да се нарушава действителността на нотариалния акт???

[tiarra]

не, не ми е ясно защо в нотариалния акт ще е записано, че въпросното жилище се ползва с право на строеж върху 300 кв.м., а самото жилище е разположено върху 100 кв.м. Може би трябва да гадая вурху кои 100 кв. м. от парцела има право на строеж?

Учредено е право на строеж върху целия имот с площ 300 кв. м., което не значи че може да се застроят 300 кв. м. Има и някои изисквания на които трябва да отговаря новопорстроента сграда - сигурно сте чувал за отстояния, плътност на застрояване и др.

[zmeyan]

Плътност на парцела - 100% (по скица)
Отстояния - ъглов парцел с лице на две улици, с два съседни парцела, на които са изградени сгради на калкан.
Сградата е изградена до улиците, без отстояние навътре. Заема 100 кв.м., останалите 200 кв.м. са Г-образен заден двор между въпросната сграда и съседните на парцела сгради, построени на калкан.

При положение, че е учредено право на строеж в (нотариалния акт на сградата е записано) върху целия парцел от 300 кв.м., но са използвани само 100 кв.м., ако сградата падне, правото на строеж ще остане само за тези 100кв.м., на които се е намирала сградата или върху всички 300кв.м, колкото е целият парцел. ( според закона, ако не се построи сграда до 5г, правото на строеж се погасява) А Ако се построи сграда, но само върху част от терена, за който е учредено право на строеж, за останалата част от имота правото на строеж погасява ли се?

И ако има отстояния и различна плътност? Ако плътността е 33% и се учреди право на строеж върху парцел от 300 кв.м, построи се сграда заемаща 100кв.м. (33% плътност), Ако правото на строеж се погасява за частта, която не е застроена, означава ли, че правотото на строеж ще се погаси за останалите 67% от имота? (при плътност от 33%)

[brainbench]

1. Има едно понятие - застроена площ на сградата. Проверете го, за да си изясните как така парцела е 300 кв.м., а сградата е 100 кв.м.

2. Правото на строеж се учредява за построяването на конкретна постройка и след като се реализира се трансформира в право на собственост върху постройката. Титуляр на правото на собственост става проибретателят на правото на строеж.

3. След като се построи сградата, т.е. след като се реализира правото на строеж, може да измени застроителния план на имота, с което да се променят параметрите на застрояване - във вашия случай явно е постигната 100% плътност.

4. След като предвижданията на застроителния план са за 100% плътност собственикът на земята може да направи:
а. ново строителство и
б. надстрояване или пристрояване на съществуващата сграда.

Успех!

[zmeyan]

Brainbench, благодаря за отговора. Съгласен съм с теб в повечето аспекти, но твоята точка 2 няма как да не я оспоря :

"2. Правото на строеж се учредява за построяването на конкретна постройка и след като се реализира се трансформира в право на собственост върху постройката. Титуляр на правото на собственост става проибретателят на правото на строеж."

Правото на строеж не се се трансформира в право на собственост (или други права). Ако сградата погине, носителят на правото на строеж(собственик на сградата) може да я построи отново, без да е нужно да му се учредява ново право на строеж - чл. 66 ал.2 ЗС. Но ако правото на строеж се е трансформирало в право на собственост върху сградата, а тя е погинала, с нея погива съответно и правото на собственост. Което противоречи на чл. 66 ал.2 ЗС.
Отделно може да се спомене, че в нотариалните актове на сградата освен за собственост върху сградата, самостоятелно се говори за право на строеж върху целия парцел.

Съгласно ПМС 235/1996г граждани, придобили право на строеж преди 1991г, биха могли с молба до кмета/областния управител да продобият право на собственост върху земя общинска/държавна собсъвеност (какъвто е тук и случая).
Безпорно е, че ако парцелът е 300 кв.м., а сградата е 100 кв.м. върху въпросните 100кв.м се запазва правото на строеж. Дали обаче стоят така нещата и с останалите 200 кв.м.?
Ако собственикът на сградата подаде молба за покупка на земята, над която има право на строеж и в нотариалния акт на сградата му пише, че правото му на строеж е върху парцел от 300 кв.м., каква част би могъл да придобие - целият парецел или само земята, върху която реално се намира сградата?


Искам да изясня, че не търся безплатна консултация от юристи. Интересувам се чисто професионално като студент по право. Около познатите ми, с които сме дискутирали казуса възникнаха доста спорове, включително и с преподаватели (на по чашка , но не успяхме да открием някаква съдебна практика за конкретния случай. Може и да има, но не сме попаднали на нея все още. Идеята ми е да се оформи някаква дискусия, в която да се поставят всякакви аргументи. Моля без професионални обиди и лични нападки.
Благодаря на всички, които ще се включат.

[BIGUEL]

Според мен и в допълнение на колегите ако сградата погине собственика на правото на строеж има право да я изгради отново в същия вид без да купува отново право на строеж от собственика на земята !
По отношение на останалите 200 кв.м. считам, че правото на строеж е погасено по давност, тъй като не е реализирано в 5 г. срок и поради това, че макар и отстъпено върху целия терен то е реализирано в сграда със ЗП от 100 кв. !
Горното го извеждам от правилото, че правото на строеж се отстъпва съгласно влязъл в сила ПУП ПЗ с уточнено петно за застрояване а вида на сградата се уточнява с инвестиционен проект ! Което означава, че в УПИ-то от 300 кв.м може да се извърши както строеж със ЗП 300 кв.м така и строеж със ЗП от 100кв.м ако в нотариалния акт не е уточнено точно къде и какво ще се строи!
В случая въз основа на нот.акт за право на строеж в парцел с площ от 300кв.м е издадена виза и е извършен строеж в 100 кв.м от него !
Според мен не може да има отказ от давност по отношение на останалите 200 кв. само защото в договора е записано че важи безсрочно чл.113 ЗЗД т.е. ако преди да изтече 5 г. давност и при условие, че е било възможно според строителните правила да се разреши строителство на още 200кв. правото на строеж за тях е могло да се реализира до изтичане на 5г. давност въз основа на нотариалния акт, но след това върху останалите 200 кв. може да се реализира само ако собственика на терена не възрази по съдебен ред с установителен иск че е погасено в негова полза!
Общината не може да откаже издаване на строителни книжа на носителя на ПС за останалите 200кв. като приложи давността служебно!

[ralitsa]

Поддържам BIGUEL