Надстрояване на етаж на стара къща

[i_marinov]

И аз разчитах, че няма да има проблем но явно,че не е толкова лесно.Сега съм стигнал вече да подавам молба за виза и ще видя какво ще ми разрешът.

[probcho]

.

[magodeoz]

1. Има наличие на вече установено застрояване на намалени отстояния дотолкова, доколкото сградата е заварен строеж по смисъла на § 21 от ЗР на ЗУТ; Запазването на сградата и надстрояването по съществуващия контур (и с оглед на намалените отстояния) следва да е предвидено в подробен устройствен план (ПУП); Ако не е – спазват се общите норми;
2. Така де – спазват се разстоянията между сградите, без да се спазват нормите за отстояния от граници – кое не Ви е ясно?
3. Защо решихте, че чл. 36 (2) се отнася само за пристроените части, но не и за надстройката (интересно виждане, между другото)?
4. Да, застрояването остава ниско, но – на намалени отстояния!
5. По отношение на "елементарната математика (всъщност – аритметика)" – нови закони ли пишете? Коя част от текста на чл. 113 (2) от ЗУТ не е достатъчно ясна? Или Вие смятате, че ако надстрояваш, без да пристрояваш – изискванията на чл. 36 (2) не се прилагат? Де да беше така…
6. Що се касае до определяне на заинтересованите лица по смисъла на чл. 131 (2) от ЗУТ – пробвайте го някой път, и дано имате добра застраховка "професионална отговорност".

[probcho]

.

[anserk]

Или пак бъркам?

Бъркаш, бъркаш.....

6. Що се касае до определяне на заинтересованите лица по смисъла на чл. 131 (2) от ЗУТ – пробвайте го някой път, и дано имате добра застраховка "професионална отговорност".

При намалени разстояния има значение не само разстоянието до имотната граница и етажността, но и географската ориентацията на заварените сгради в съседните имоти. Затова е предвидено РУП и ако със съседа през оградата(заинтересована страна) се разберете в този етап, няма да има проблем и при РС.
Има общо правило, но всеки случай е конкретен и се преценява (преди да се иска виза) от архитект по градоустройство
Особено важи това при пристрояване и надстрояване

[magodeoz]

@probcho
1. Отпада – постигнахме консенсус!
2. Тук имаме неясноти и противоречия. Нека да погледнем текстовете в закона, а философията, семантиката и стилистиката да оставим на други, по-умни от нас. Разделът в закона се нарича "Отклонения от правилата и нормативите за застрояване" – т. е. става въпрос за особени случаи, а не за общи правила. По-нататък се описва подробно в кои случаи се допускат тези отклонения: а) за запазване на заварени масивни сгради (терминът "заварени" ни препраща към § 21 от ЗР на ЗУТ); б)това изключение се допуска "въз основа на работен устройствен план" (императив!); в) същите "могат да се надстрояват заедно с необходимото за това пристрояване, като се спазват изискващите се най-малки разстояния между сградите в съседните урегулирани поземлени имоти, без да е необходимо да се спазва и изискващото се най-малко разстояние от сградите до съответните имотни граници. В този случай се допуска разстоянието между сградите, включително и през улица, да се намалява най-много с една трета"; От всичко дотук се налага изводът, че намалени отстояния се допускат само с работен устройствен план – или още не сме убедени?
3. Не е вярно, че само при наличие на пристрояване ще има промяна от вече установени разстрояния между сгради. Не искам да навлизам в подробности – проучете видовете подробни устройствени планове и тяхното съдържание в различните периоди. Строителното петно не е единствената информация, която един устройствен план съдържа. Еркерите и отстъпите не са предмет на (градо)устройствените разработки, но етажността и височината са. Ще ме прощавате, но да твърдите, че по смисъла чл. 36(2) надстрояването е неотделимо от "необходимото за това пристрояване" е все едно да смятате, че грабежът е престъпление само ако върви в комплект със средна телесна повреда.
4. Съвсем погрешно смятате, че ако за сгради с височина до 10 м ограничението е най-малко 3 м до граница, то и сгради, които са на 1,5 м от граница, могат да бъдат с височина до 10 м, защото са ниско по характер застрояване. Това, ще ме прощавате, е все едно да очаквате индиански вожд да снесе яйце, щото нали и той има пера. Нещата, които може да се допуснат "само с виза от главния архитект", се броят на пръстите на едната ръка, и, повярвайте, това не е измежду тях. Чл. 134 (6) от ЗУТ не може да се приложи в случая - по разбираеми причини.
5. РУП се съставя без оглед дали за надстрояването се предвижда пристрояване или не – просто се съставя за всички случаи, в които е необходимо да се предвидят намалени отстояния.
6. Независимо от многото препинателни знаци, които показват приповдигнато състояние на духа (желание за упорита борба с вятърни мелници може би?), виждането Ви, че за съседния имот не настъпва промяна, е съвсем погрешно, отделно от факта, че в чл. 131 (2) т. 3 съседите (включително и през улица) са посочени като заинтересовани лица без оглед на това дали се предвижда промяна в техните имоти. Самото наличие на намалени отстояния в плана вече е предпоставка за определяне на тези имоти като "непосредствено засегнати" от предвижданията му. Нещо повече, намалените отстояния се отбелязват в плана с червен цвят, докато онези, които съответстват на норматива – в черен. Като за едър рогат добитък, така да се каже.
Малко се поувлякох – извинете.

[probcho]

.

[magodeoz]

Като цяло разсъжденията Ви са изключително интересни и е напълно възможно да бъдат възприети като правилни в хода на един подходящ съдебен процес, което пък от своя страна да създаде трайна практика по прилагането на тези норми, която засега липсва. Има обаче някои нюанси, които не може да не бъдат отбелязани.
По принцип е вярно, че заварените строежи следва да бъдат отразени в плана (или по-точно в неговата кадастрална основа), но това не им придава автоматично траен устройствен статут. За да имат такъв статут е необходимо да бъдат включени като елемент от застрояването – т. е. да бъдат посочени със специална сигнатура като запазващи се, като възможностите за надстрояване и пристрояване към тях се посочват отделно, с друга сигнатура. Правилно е също разсъждението, че по този начин планът установява намаленото отстояние като факт, а не като предвиждане. Да, но – за конкретна сграда, с конкретна височина и размери. Разбира се, възможно е и пристрояване и надстрояване (ако е отразено в плана), и отново на намалени отстояния, но – в хипотезата на чл. 36 (2) от ЗУТ. Изискването за представяне на работен устройствен план е именно за да може да се прецизират тези намалени отстояния, и да се докаже удовлетворяването на изискванията за намаляване най-много с една трета. Що се касае до формулировката "могат да се надстрояват заедно с необходимото за това пристрояване" - аз разглеждам това изискване като кумулативно, а не като императивно – пък Вие – както искате. С други думи – пристрояването се предвижда, ако е необходимо (например сградата е едноетажна, и няма стълбищна клетка, която трябва да се пристрои), и ако може да удовлетвори изискванията за намалени отстояния.
За обобщение – ако една съществуваща сграда е посочена в подробен устройствен план като елемент от предвижданията му, има четири хипотези:
1. Сградата е посочена например като съществуваща, едноетажна, без пристройка и надстройка, на нормативни или по-големи отстояния. Тогава, ако искаме да я пристроим и надстроим без намалени отстояния, прилагаме общия ред – с виза по чл. 134 (6) от ЗУТ;
2. Същото, но при пристройката и надстройката ще има намалени отстояния. Тогава се изработва и процедира РУП. С него не могат да се променят характерът и начинът на застрояване, определени в ПУП;
3. Сградата е посочена например като съществуваща, едноетажна, без пристройка и надстройка, на намалени отстояния. Искаме да я пристроим и надстроим, но на нормативни отстояния. Процедурата отново е по чл. 134 (6) от ЗУТ (всъщност – това са предложили на иницииралия тази полемика, като най-лесен вариант);
4. Същото, но искаме и пристройката и надстройката да са на намалени отстояния. Отново процедурата преминава с РУП, в хипотезата на чл. 36 (2).
Ако обаче сградата е посочена като съществуваща, но само в кадастралната основа, и не е елемент от предвижданията на плана (т. е. той не предвижда запазването и интегрирането и в бъдещото застрояване) – тогава трябва да преминем и през процедура по изменение на ПУП, а ако тя е и на намалени отстояния – и през РУП, като тези намалени отстояния трябва да удовлетворяват изискванията на чл. 36 (2). Показателно е, че се налага изработване и процедиране на РУП дори и тогава, когато не искаме да я пристрояваме и надстрояваме, а само да я запазим, включвайки я като елемент от застрояването в ПУП – точно за да докажем, че намалените отстояния удовлетворяват изискванията. Това е текстът на алинея (1) от чл. 36.
Хубаво е, че цитирате и чл. 140 (5) от ЗУТ, но там пише, че във визата "се указват изискванията за застрояване съобразно действащите нормативи", което изключва намалените отстояния.
P.S. Към подзаконов нормативен акт (в случая – Наредба № 8 на МРРБ) не е лошо да се обърне всеки, който иска да си изясни "обема и съдържанието на устройствените схеми и планове, които се създават за територията на Република България".

[probcho]

.

[i_marinov]

Здравейте.
Мого ви се радвам на дискусията въпреки, че губя тук там нишката но нормало .Има някои неща които много ме радват ако са така.
Значи аз няма да правя пристроявне за стълби и т.н. но под "необходимото за това пристрояване" разбирам, че се отнася и за колоните които трябва да се пристроят.
Незнам дали има връзка, но на издадената ми скица от общината къщата си я има нанесена със съответните размери /дори съм извадил разширена скица която мога да ви покажа ако има нужда /
А между другото ми казаха / колко е истина незнам /, че при полужение че така или иначе къщата е факт не е необходимо да се иска съгласие от когото и да било ако се надстроява точно върху старата постройка, което исках да ви питам и вас .В смисъ ,че ако колоните които ще държът / образно казано / вторият етаж не излизат извън контурите на къщата няма проблем.
Трябва ми някакво правно основание за което да се хвана защото съседа ми е уникален

[magodeoz]

А между другото ми казаха / колко е истина незнам /, че при полужение че така или иначе къщата е факт не е необходимо да се иска съгласие от когото и да било ако се надстроява точно върху старата постройка, което исках да ви питам и вас .В смисъ ,че ако колоните които ще държът / образно казано / вторият етаж не излизат извън контурите на къщата няма проблем.

Онзи, който Ви е казал това, може би най-добре може да защити интиресите Ви в тази ситуация. Не казвате обаче исканата от Вас надстройка дали е предвидена в някакъв план, или не е. А също и каква точно е тази "разширена скица" от общината. Да не би да е визата по чл. 134 (6) от ЗУТ?

[magodeoz]

@probcho:
Водещ мотив в изложението: "Заварен строеж" и строеж с траен устройствен статут (предвиден в подробен устройствен план) са две различни неща.
Съществуват и строежи, които са "заварени" и напълно законни, но в подробния устройствен план е предвидено друго застрояване, различно от съществуващото, макар и законно. Тези строежи подлежат на премахване при реализиране на новото строителство, предвидено в плана. Уреждането на последните с траен устройствен статут става с изменение на действащите планове за застрояване (в това число и в хипотезата на чл. 36 (2) от ЗУТ). Разбирането, че ако една сграда не е елемент от действащ плана за застрояване, това автоматично я прави незаконна, намирам за напълно погрешно. Все пак, сградите са строени съобразно предходни планове, а всеки следващ отменя предходния.
Посочените от мен в "обобщението" хипотези са общи, и нямат отношение към конкретния частен случай. Разбира се, че хората няма да си събарят сградите, които не са елемент от действащия план – това кога да приложат плана (или да поискат изменението му) си е тяхно право.

[magodeoz]

В заключение предлагам на любезното Ви внимание една картинка (подробен устройствен план), където се виждат някои от описаните ситуации.

sample.JPG

[magodeoz]

[anserk]

Трябва ми някакво правно основание за което да се хвана защото съседа ми е уникален

Какво като съседа ви е уникален Няма да е нито първия, нито последния

Нека да добавя: Ако приемем, че нищо не знаете (не е и необходимо) и подадете искане до главния архитект в общината за надстройка на къщата (може и пристройка), придружено с НА и скица на имота ( а там двете къщички от съседните парцели са много близко до имотната граница)- то няма главен архитект (освен да е бос и гол ), който да не ви поиска РУП (ако има ПУП) за доказване на намалените отстояния.Няма как да разбере (той не чертае, а само гледа и разчита)
И ако всичко е така, както го изчисли magodeoz за намалените отстояния, главния архитект ще издаде заповед, въпреки възражението на съседа ви. Какво ще пише съседа-не искам ! И в съд да влезе, пак ще спечелите!

Другия вариант: ако ви издаде виза, без РУП, рискувате при обявяване на РС (14 дневен срок) да възрази съседа ви, като се позове на липсата на РУП и ще има законово основание.Отменя се РС и пак наново РУП.

Такава е практиката! Не знам за изключения, но надстройките и пристройките винаги са конфликтни със съседите, даже и всичко да е наред

[probcho]

.

[i_marinov]

Аз пак се извинявам за моята не компетентност по тези вапроси.
Следвам установеният ред за искане на виза както ми казаха от общината - 1.Пускане на молба за издаване на актуална скица / издава се в 14 дневен срок / 2.Пускане на молба за виза към която се прилага въпросната скица и ред други документи /като може да дам пример какви са мойте желания/и на там вече ясно...Предполагам, че към тази документация трябва да приложа и потписаният документ от съседа / незнам /.Скицата съм извадил но още не съм пускал молбата за виза защото незнам как да потходя.Какво е предвидено в ПУП незнам

[i_marinov]

Copy of Скица.JPG

[anserk]

Какво е предвидено в ПУП незнам

Там, от където сте поискали скица, поискайте писмено заверено копие-извадка от действуващия днес ПУП (ПРЗ) за квартала, в който попада имота ви.
С него при архитекта, който сте наели за надстройката и пристройката. Нека нещата да ги види архитект и да ги прецени! Той да подготви т.н. "мотивирано предложение", с което се иска виза. Всеки случай е конкретен!
Ако искате наистина разрешение от общината, трябва да сте сигурни предварително, че ще го получите и да сте наясно с какво и с кой ще си хабите нервите!
Иначе е ходене по мъките, ако не сте в час с материята по вашия въпрос - не е толкова просто

Сега видях и скицата. При всички случаи има намалени отстояния. Може надстройка, но на колко кв.м. и до коя кота - непременно предварително при архитект

[magodeoz]

@probcho:
Понятията "траен устройствен статут" и "временен устройствен статут", макар и останали извън легалните дефиниции по §5 от ДР на ЗУТ, са общоупотребими и в досатъчна степен изяснени, поне що се отнася до приложението им в практиката по устройствено планиране. Тези понятия се отнасят за "заварени строежи, включени / невключени в режима на застрояване на УПИ". Този статут на строежите се установява с предвижданията на подробния устройствен план и последващите му изменения. Естествено, тези планове (и измененията им) влизат в сила или в резултат на постигнат консенсус, или в резултат на влязло в сила решение на съдебен орган. Подробните устройствени планове се изменят и актуализират в резултат на естественото развитие на териториите и в съответствие с предвижданията на общ устройствен план.
В този смисъл, ако Вие смятате, че съдържанието на подробните устройствени планове не следва да се променя във времето – не е моя работа да Ви разубеждавам.
До промяна на действащ план за застрояване, съответно до промяна на устройствения статут на заварените строежи, може да се стигне поради причините, изложени като основания в чл. 134 от ЗУТ – в това число при "съществени промени в обществено-икономическите и устройствените условия, при които е бил съставен планът", а също и при " съгласие на всички пряко заинтересувани собственици".
Съдържанието на тази полемика отдавна е извън контекста на конкретния случай на i_marinov, отчасти и поради неяснотата относно устройствените предпоставки.
Извадката от ПУП (картинката), приложена като илюстрация, си е съвсем актуална към днешна дата, даже въпросният план още не е влязъл в сила. Доколко помага при разглеждане на въпроса по темата – не зная, не мога да преценя без да се запозная с въпроса.
@i_marinov:
Скицата, която показвате, е от план за регулация. Отговор на въпросите Ви обаче ще даде планът за застрояване – ако има такъв. Възможни са следните хипотези:
1. Има план за застрояване, в който Вашата сграда е включена в режима на застрояване, като е предвидена и надстройка. Тогава получавате виза по чл. 140 (2), без да представяте РУП . Допустимите отклонения по чл. 36 трябва да са отразени в нея и да са спазени в инвестиционния проект;
2. Има план за застрояване, в който Вашата сграда е включена в режима на застрояване, но без да е предвидено надстрояване. Тогава получавате виза по чл. 134 (6), като преценката дали да представите РУП или не е от компетентността на главния архитект.
3. Има план за застрояване, в който Вашата сграда не е включена в режима на застрояване (предвидено е ново "строително петно"). Тогава ще се наложи да процедирате изменение на ПУП заедно с РУП по чл. 36;
4. Няма план за застрояване. Тогава за разрешаване на надстрояването следва да представите ПЗ и РУП по чл. 36 (2);
За съжаление чл. 140 (5) (когато няма план за застрояване, но имотът попада в територия, определена за "ниско жилищно застрояване") не е приложим в случая, защото определянето на конкретното разположение на строежа (в случая – надстрояването) с РУП е императивна норма, а същият се изработва въз основа на действащ ПУП или едновременно с него (чл. 113 (1) от ЗУТ).